AHDATH.INFO
ملف جديد يرخي بضلاله على مجال العقار في المغرب، وينتقل إلى مجال القضاء إثر خلاف بين مالكي الفيلات وصاحب المشروع، والذي امتدت آثاره لفترة، كان خلالها الخلاف بين الطرفين تدور أطواره عبر المراسلات واللقاءات الثنائية، قبل أن ينتقل لرحاب المحاكم.
الملف الشائك الذي، ينذر بتفاقم الخلاف، أصبحت المحافظة العقارية ببوسكورة طرفا فيه، مادفع بملاك الفيلات لمراسلة المحافظ العام، ووضعه في صورة الوقائع التي تم الوقوف عليها من قبل المشتكين.
ملف القضية العقارية الجديدة، يعود لاقتناء مجموعة من المغاربة لفيلات وشقق سكنية بمشروع كاليفورنيا غولف روزور، المنجز من قبل شركة إقامات غولف بوسكورة، بالمدينة الخضراء، والمتكون من فيلات وشقق، إلى جانب مرافق رياضية وتجارية.
وبالنظر للطبيعة القانونية لهذا المشروع، فقد تم إنجازه في إطار مقتضيات القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، لكن الملاك فوجؤوا أثناء انعقاد الجموع العامة لاتحاد الملاك المشتركين، بعدم اعتماد ممثلي الاتحاد، وذلك بذريعة كون عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز LES TANTIEMES المحددة في نظام الملكية المشتركة، غير صحيح ويتضمن مطعيات وأرقام مغلوطة.
هذه الأخطاء التي تمت معاينتها في الجمع العام المنعقد سنة 2016، تم بشأنها الإقرار بضرورة إجراء دراسة لتحيين هذه المعطيات، لكن نتائج هذه الدراسة ظلت مجهولة، وفق ماأكده الملاك الذين راسلوا المحافظة العقارية، مطالبينها بكشف حقيقة الوضع، لكون هذه المعطيات المغيبة، تأثر على حجم تحملات الملاك المشتركين، والإخلال بالعدالة بينهم في التحملات المشتركة، بين من يؤدي تحملات كبيرة، ومن يؤدي تحملات هزيلة.
مراسلة محامي الملاك المشتكين، بينت أنه بالرغم من الاتصالات العديدة مع المنعش العقاري من أجل تصحيح هذه الوضعية وتحيين النظام الأساسي للملكية المشتركة، من خلال ملائمته مع الأجزاء المفرزة الحقيقية للعقار، لم تستجب الشركة لهذه المطالبات ولم تخضع للمقتضيات القانونية الواجبة.
محامي الملاك المشتكين، اتهم الشركة صراحة بكون رفضها الاستجابة لتحيين النظام الأساسي للملكية المشتركة، سببه استفادتها من هذا الوضع من خلال التحمل بتكاليف أقل مما يجب عليها فعليا، واستحواذها على بعض الأجزء المشتركة، وضمها إلى أجزائها المفرزة، وهو ماوقفت عليه بعدم العثور على ملف هذه الإقامة السكنية بالمحافظة العقارية لبوسكورة.
الضحايا الذين اضطروا لتأسيس جمعية كاليفورنيا كولف ريزور، لتمثيل أعضائها الملاك داخل مشروع كاليفورنيا كولف ريزور ببوسكورة، قالوا في مراسلتهم للمحافظ العام، أنهم كانوا يعتقدون أنهم اقتنوا محلات معدة للسكنى على شكل فيلات و شقق في إطار الملكية المشتركة محددة فيها الحصص النسبية - les tantièmes- بشكل دقيق، لكن تبين لهم أنهم كانوا يؤدون اشتراكات السنديك على أساس القانون المنظم للملكية المشتركة ، رغم أنهم غير خاضعين له. كما أن طريقة و أساس احتساب هذه الاشتراكات كان خاطئا لأن المشروع أو الإقامة تم بناؤها على أشطر.
وأوضح الملاك في مراسلتهم للمحافظ العام، أنهم انتقلوا إلى المحافظة العقارية ببوسكورة بتاريخ 15 نونبر 2019 من أجل الإطلاع على نظام الملكية المشتركة، الخاص بإقامتهم الموضوع لدى مصالحكم ، ليفاجؤوا بعدم وجود أي أثر لهذه الوثيقة.
رحلة البحث عن الحقيقة، بدأت منذ أن تسلم الملاك من المنعش العقاري نظاما للملكية المشتركة، عليه ختم المحافظة العقارية بتاريخ 2013 مرفقا بجدول الحصص النسبية، والذي على أساسه كانوا يؤدون اشتراكات السنديك، لكنهم اكتشفوا أن هذا النظام لايوجد في الملف الذي يتضمن وثائق الرسم العقاري الأم الخاص بالمشروع أو الإقامة.
وأمام هذا الوضع، توجه الملاك للمحافظ العام بأسئلة واضحة ومباشرة:
*إذا كانت هذه الوثيقة –نظام الملكية المشتركة- موجودة، هل أدخلت عليها تعديلات؟ و ما تاريخ و محتوى هذه التعديلات؟
*تم بناء الإقامة على أساس أربعة أشطر من خلال رسم عقاري أم أدمج فيه مجموعة من الرسوم العقارية. فلماذا ضمنت الحصص النسبية للأجزاء المشتركة في شهادات الملكية الخاصة بالفيلات الموجودة في الشطر الأول، ولم تضمن في شهادات الملكية الخاصة بالشقق الموجودة في الشطر الأول و لا في شهادات الملكية الخاصة بالفيلات و الشقق المتواجدة في الأشطر 2-3-4.
*لماذا تحمل كل الشهادات المسلمة من المحافظة و الخاصة بكل الرسوم العقارية الخاصة بالفيلات و الشقق عبارة شهادة الملكية عوض شهادة الملكية المشتركة ؟
*أكد le Groupe Palmeraie Immobilier أنه سيعمد على تقييد الأجزاء المشتركة الموجودة في الرسم العقاري الأم في الرسوم العقارية الخاصة بكل واحد من الملاك. هل تعتبر هذه العملية ممكنة قانونا؟ و إن كان الأمر كذلك فكيف ستتم هذه العملية و على نفقة أي من الأطراف؟
*إلى يومنا هذا من يملك الرسم العقاري الخاص بالأجزاء المشتركة المتواجدة داخل الإقامة؟
*هل الوضعية الإدارية الخاصة بإقامتنا هي عبارة عن ملكية مشتركة مغلقة أم هي مجرد تجزئة ؟
اختفاء ملف الإقامة السكنية من أرشيف المحافظة العقارية لبوسكورة، اعتبر من قبل المشتكين، تواطؤا من جهات في المحافظة، مادفعهم بمراسلة المحافظ العام، ومطالبته بالتدخل، حيث قالت مصادر مطلعة أن لجنة تحقيق حلت بالمحافظة العقارية لبوسكورة، وأجرت تحقيقا في النازلة.
لكن المحافظة العقارية، لم تكن الجهة الوحيدة التي تدخلت في هذا الملف، ذلك أن جمعية الملاك، التجأت لجمعية حماية المستهلك، والتي تدخلت من أجل التوفيق بين الطرفين، حيث تم عقد لقاءات، خلصت بعدها إلى إصدار محضر اجتماع ضمنته كل المراحل التي قطعتها عملية الوساطة التي دشنتها لحل المشكل.
وقالت الجمعية في محضر الاجتماع، أنه في إطار أيجاد حلول ودية بين الطرفين، رفضت الشركة الدخول في مفاوضات مع الجمعية وتفضل لقاء الملاك بصفة شخصية، كما أنهم نبهوهم بانتهاء المدة القانونية لاتحاد الملاك التي تنقضي بمرور سنتين من الانتخاب، وليس ثلاث سنوات حسب تصريحهم، وكان جوابهم أن الجمع العام لسنة 2018، الذي كان مقررا انعقاده في 18 أبريل 2019، تعذر انعقاده للاختلاف حول طريقة الاقتراع.
كما أصدرت جمعية حماية المستهلكين تقريرا ثانيا عن عملية الصلح بين الطرفين، قالت فيه أنه تم دعوتها للوساطة بخصوص مشكلتين، تتعلق الأولى بوجود عيوب في البناءو أسفرت عن خسائر مادية مهمة، والثانية وجود مشاكل مع شركة السانديك التابعة لشركة النحيل للتنمية.
وقال تقرير الجمعية أن تهرب الشركة من الإدلاء بالوثائٍ اللازمة للتأكد من مصير المساهمات المالية الباهضة التي يؤدونها، والتي لاتكافئ جودة الخدمات، وكانت سببا في إشعال غضبهم، حيث راسلت الشركة، وتم عقد اجتماع لتوضيح هذه المشاكل، حيث ناقش ممثلوا الشركة إنجازاتها مابعد البيع وكذلك مشاكل السانديك، حيث تبادل الطرفان الدفاع عن مواقفهما أمام الجمعية.
وخلصت الجمعية في تقريرها إلى أنه وبعد النقاش، قبل ممثلو الشركة والجمعية مقترح جمعية المستهلك والذي يتمثل في تأكيد المقترحات كتابيا، وإرسالها للجمعية داخل أجل 8 أيام، وهو الشيء الذي تقول جمعية المستهلك، لم تلتزم به شركة التحيل للتنمية « مما يفهم منه على أن الشركة غير راضية على ماتم تداوله خلال الاجتماع، خلافا لذلك استجابت جمعية الملاك للطلب وأرسلت تأكيد التزاماتها كتابيا في الأجل المحدد »، تقول جمعية المستهلك.
واختتمت الجمعية تقريرها الخاص بالوساطة بين الطرفين بالقول » بذلك تكون الجمعية قد قامت بدورها من أجل إصلاح ذات البين بين الطرفين، إلا أن محاولاتها باءت بالفشل، لعدم التزام شركة النخيل للتنمية ».. انتهت الوساطة وظلت الخلافات بين الطرفين قائمة ومفتوحة على كل الاحتمالات، مع تصميم جمعية الملاك على التصعيد من أجل إسماع صوتها والوصول لحقوقها.